許多香港人選擇移民澳洲,也有不少人在澳洲購買房產作為投資。如果您打算在澳洲購買房產,或者已經擁有澳洲房產,在考慮把房屋用於出租或經營業務時,需要注意稅務方面的影響。否則,您可能會在售賣房產時需繳納意外的高額資本利得稅。

什麼是主要住所豁免? 在澳洲,如果一個房產是您的主要住所,在售賣時可以獲得資本利得稅的全數豁免。但是如果您只是將房產的一部分或全部用於出租或經營業務以賺取收入,在售賣時您將無法獲得全部的稅務豁免。

例如,如果您有一套兩房一廳的公寓,一間房長期出租給租客,在售賣時您只能對一房一廳獲得稅務豁免,出租的那間房需要繳納資本利得稅。

如何計算需要繳稅的資本利得? 當您的房產同時作為主要住所和用於出租或經營業務時,需要根據以下因素來計算需要繳稅的資本利得部份: ● 房屋用於出租或業務的建築面積百分比 ● 用於這些用途的時間長度 ● 房屋從首次用作出租或業務後的資本升值金額 以一個實際例子說明: 王先生在2015年以50萬元購入了一套兩房公寓作為自己的主要住所。2020年時,王先生將公寓的其中一間房長期出租給租客,佔公寓面積的40%。2022年,王先生以80萬元出售了這套公寓。在售出時,公寓從2015年購入至今的資本升值金額是30萬元。 根據法例,王先生需要按以下方法計算需要繳稅的資本利得: ● 公寓資本升值 = 80萬 – 50萬 = 30萬元 ● 出租面積佔比 = 40% ● 出租時間 = 2020年至2022年,共2年 ● 擁有公寓總時間 = 2015年至2022年,共7年 ● 需要繳稅的資本利得 = 30萬 * 40% * (2/7) = 17萬元

什麼時候需要留意「首次用作收入」的房屋價值? 在某些情況下,計算資本利得稅時需要根據您首次將房產用作收入時的市值來計算。例如,您原本住在公寓,後來搬走並出租公寓。這種情況下,稅局會要求您使用出租當時的市值來計算從那時起的資本升值。 但是如果您從一開始購入公寓就是用作出租,或者公寓是繼承取得,這個「首次用作收入」的規定就不適用。

綜合以上內容,希望可以幫助各位更了解澳洲房產稅務的相關規定,防止在售賣房產時需要支付意外的高額稅款。如果有任何疑問,也建議各位徵詢專業會計師或稅務顧問的意見。